是怎么赚钱的？

　　 　　撰文｜王志 编辑｜LZ 　　1987年深圳土地第一拍以来，房地产历经了土地红利、金融红利和管理红利三个阶段。 　　就是在金融红利时代崛起的房企，在将规模做到房企第

是怎么赚钱的？

　　撰文｜王志 编辑｜LZ

　　1987年深圳土地第一拍以来，房地产历经了土地红利、金融红利和管理红利三个阶段。

　　就是在金融红利时代崛起的房企，在将规模做到房企第一期间，杠杆管控得当，这是它与同为头部房企的中国恒大最大不同。

　　产品逻辑之一：杠杆没有随着规模“跃升”而走高，积极布局二、三、四线城市功不可没，因为拿地成本相对较低

　　作为佛山老牌本土企业，经历了由广东为主导拓展全国乃至全球其他城市攻城略地的布局。

　　它2007年4月登陆港交所时，规模不足百亿。突破百亿规模是在上市以后，2007年-2008年房地产开发收益分别为166.67亿元和147.37亿元。

　　上市初期，开辟了一条专注于一线城市近郊及二、三、四线城市的发展道路，这条路子贯穿至今。截至2020年，三四线城市和二线城市共计为贡献了86%权益合同销售金额。

　　数据来源：2020年财报

　　它的杠杆没有随着规模“跃升”而走高，积极布局二、三、四城市功不可没，因为拿地成本相对较低。

　　销售额由百亿到千亿，前后用了7年。得益于“成就共享”激励计划，合同销售金额由2012年432亿元按年增长122.69%至2013年的1060亿元，成功挤入千亿房企阵营。这样的增长也使净负债率在表面达到峰值，由2012年53.9%向上拓了13.4个百分点至67.3%。

　　杠杆出现了两位数的增长，不足为奇。要知道，2009年-2011年规模虽然实现了“1年1个跨越”，由200亿级进阶到400亿级，但增速仅分别为32%、41.85%和31.27%。

　　产品逻辑之二：利用近200亿元永续债实现3000亿级突破，引入战略投资人中国平安还清永续债，降低负债成本

　　千亿之后，开始大量运用永续债，规模也由此实现了由千亿级向3000亿级突破。

　　2014年-2015年，永续债规模分别为30.9亿元和195.28亿元。按照会计规则，永续债计入权益，不计入负债，最大好处是能令企业在资产负债表上看起来负债比较低。

　　事实也是如此，如若将永续债也计入负债，在2014年-2015年的真实净负债率为62.25%和87.94%，较之此前上升5.21个百分点和27.97个百分点。

　　2016年规模同比增长120.35%至3088.4亿元，走出千亿瓶颈。

　　不过，永续债也有其弊端，会蚕食企业利润。2014年-2016年，支付永续资本工具股息1.82亿元、3.25亿元和11.92亿元。

　　巨额利息之下，于2015年4月引入险资中国平安，募得资金净额约49.5亿元，并于2016年清偿了所有永续债。截至2020年末，中国平安持有8.84%股权，位列第二大股东。它还通过旗下资管公司持股0.02%。

　　这一阶段，还于2014年10月引入合伙人制度。2015年-2016年，跟投项目达168个和583个。

　　清偿永续债之后，开始加大对非控股权益的运用，引入合作方共同开发来做大规模。这一方式可以使之前需要并表的控股类项目子公司改变为不需要并表的只持有少数权益的项目子公司，进而实现负债出表。

　　2016年-2020年，非控股权益在权益总额中占比由14.07%持续升至31.87%。非控股权益的大量运用，规模持续上量，在2017年以5508亿元的销售额登顶“规模之王”后，它的全口径销售金额已然无出其右。

　　不过，这是一个此长彼消的过程。截至2020年母公司股东应占权益在权益总额中降至68.13%，为上市以来最低。具体体现到它的权益销售金额，2018年-2020年分别为5018.8亿元、5522亿元和5706.6亿元，在全口径销售金额中占比围绕70%上下徘徊。

　　产品逻辑之三：高负债、高周转并举，高周转一直被视为“战无不胜的法宝”和“抵御任何风险最有效的手段”

　　规模进阶3000亿元乃至7000亿元，它的负债随之走高，负债总额由2015年2726.16亿元升至2019年16885.44亿元，年复合增长率高达57.76%。这一数值远高于同期内它的权益及负债总额复合增长，后者为51.51%。

　　负债扩张远快于总资产，是房企快速扩张的通病。即便是将“高周转”运用得炉火纯青的，也概莫能外。

　　高周转被视为“战无不胜的法宝”和“抵御任何风险最有效的手段”。

　　事实上，高周转的确使得杠杆一直处于低位运行。

　　在历经“369”模式和“456”模式之后，于2018年4月进一步提速高周转，诸如：项目摘牌即开工，35天内（含35天）展示区开放，开工工期小于3个月，均奖励20万元；项目摘牌第21天开工罚款1万，逐天递增等。

　　3起坍塌事故很快便降临，这也证明将周转发条拧得太紧走不通。

　　产品逻辑之四：从“住宅社区的开发和运营者，绿色、生态、智慧城市的建造者和运营商”深度转型为“高科技综合性企业”

　　坍塌事故发生后，吸取教训，开始重视安全问题。在降低速度的同时，2018年进行了一次深度转型，由此前“住宅社区的开发和运营者，绿色、生态、智慧城市的建造者和运营商”转型为“高科技综合性企业”。

　　福兮祸所依。“三道红线”倒逼地产业进入管理红利时代的同时，也在加速地产业规模见顶。较早进行深度转型的房企，由此获得了先人一步的环境适应能力。围绕地产主业转型者如万科，由地产主业横向拓展至机器人和农业如。

　　机器人业务由广东博智林和千玺机器人负责。

　　广东博智林现已招募7200名国内外优秀研发人才，研发应用以建筑机器人、新型装配式建筑、BIM技术为核心的智能建造体系，在安全性、质量和工作效率上相比人工作业实现提升，推动建筑行业变革，并同步推进餐饮、医疗、农业、社区服务等各类机器人的研发、制造与应用。

　　金融红利时代，依靠加杠杆疯狂做规模是这一时期的主要特征，涌现出“闵系凶猛”，如：泰禾集团、阳光城、正荣地产等。不过这一时代已被“三道红线”终结。

　　2019年至今，泰禾、华夏幸福、蓝光发展相继出现流动性问题，已证明高杠杆不可持续。是在金融红利时代将规模做到全球第一，它一直保持低杠杆运行，它的生意之道值得深思。

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　　来源：睿蓝财经