有巢保租房REITs，搞点新意思？

　　2022年11月1日，华夏保障性租赁住房REITs通过证监会审批，预计有可能在11月中旬启动发行。 　　 　　那么，此次发行的有巢保租房REITs，相比此前发行的三

有巢保租房REITs，搞点新意思？

　　2022年11月1日，华夏保障性租赁住房REITs通过证监会审批，预计有可能在11月中旬启动发行。

　　那么，此次发行的有巢保租房REITs，相比此前发行的三只租赁房类REITs，又有什么特别之处呢？

　　几米君看了《招募说明书》，发现这只REITs主要有两点新意：

　　第一点是，这只REITs的运营机构是首个由市场化运营的机构“有巢”。

　　“有巢”属于置地旗下专营长租公寓的子公司，这只REITs的上市相当于给了房企开辟了一条新的融资渠道，具有很强的信号意义。

　　之前的厦门安居REITs和深圳安居REITs的运营机构厦门安居集团和深圳安居集团虽然也算是房企，不过他们俩都属于地方政府的“城投系”国企，市场化程度不高，做保租房主要还是为了履行民生保障功能而不是盈利，对市场化机构的参考意义不大。

　　不过，稍显奇怪的是，不知为何这次是有巢REITs领先一步上市，而万科泊寓、龙湖冠寓都还没有REITs上市消息传出。

　　万科泊寓、龙湖冠寓都是国内房企派长租公寓的头部玩家（开业房间数均在10万+），让有巢（开业房间数2万+）后来居上，是推进速度慢人家一拍，还是真的差了一顶“红帽子”？

　　第二点是，这只REITs的底层资产装有一块集体用地（即有巢泗泾项目），是上海首批利用集体土地入市建设租赁住房的试点项目。

　　之前的三只租赁房类REITs的底层资产都是基于国有用地建设的，不知道有巢是如何打通集体用地试点这一关的，成功模式是否可复制？

　　作为投资者而言，正好借此机会对集体用地建设长租公寓项目案例进行学习，看看是否存在雷区。

　　下面几米君简要分析一下华夏有巢保租房REITs的基本情况：

　　1、类型：租赁房类REITs（保障性租赁住房）

　　2、底层资产：底层资产是位于上海市松江区的两个公寓项目，总套数2612套，其中有巢泗泾项目可租赁公寓1264套，有巢东部经开区项目可租赁公寓1348套，面向本市合法就业且住房困难人员，住房困难面积认定标准为家庭人均住房面积

　　有巢泗泾项目位于松江区泗泾镇，距离上海市中心（以人民广场为坐标）直线距离约22公里，距离地铁9号线泗泾地铁站约10分钟车程（以班车接驳周期计算）。

　　值得一提的是，这个项目是建在集体用地上的，相比国有用地出让，集体用地入市出让环节增加了集体经济组织委托和决策的流程。

　　根据《招募说明书》披露，农村集体建设用地入市须履行入市决策、出让方案制定及批准、入市申请与出让等入市程序，都已经走完，并且拿到了集体建设用地的使用权及房屋所有权证，结论是：

　　“基金管理人及法律顾问认为，有巢优厦合法享有有巢泗泾项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的集体建设用地使用权。”

　　有巢泗泾项目主要客户来源为地铁9号线沿线办公人群及泗泾镇内政企客户。根据项目对自开业以来2000余名来访、入住客户的调研结果，有巢泗泾项目约73%客户来自地铁9号线沿线，包括吴中路商圈-漕河泾开发区（31%）、九亭-七宝商圈（31%）、徐家汇商圈（11%）；约27%客户来自泗泾镇内企事业单位。

　　可见，仅仅是增加了地铁接驳，有巢泗泾项目就承接了大比例的市中心外溢客源。

　　有巢东部经开区项目位于松江区经济技术开发区东区，距离上海市中心（以人民广场为坐标）直线距离约26公里，位置更偏一些。项目不靠地铁站，周边便捷的公共交通出行方式有限。

　　还有一点比较明显的劣势是，项目隔壁就有一个新松江置业（本地国企）的租赁房项目在建，未来将成为项目的直接竞品。

　　有巢东部经开区项目主要客户来源为项目周边3公里内东部经开区办公人群。根据对自开业以来2000余名来访、入住客户的调研结果，有巢东部经开区项目约89%客户来自项目周边3公里内东部经开区产业集群，约11%客户来自东部经开区外围产业办公人群。

　　相比而言，这个项目的客源地缘产业特征更加明显。

　　两个项目距离上海市中心直线距离都在20公里以上，周边城市界面以工业园区为主，看得出来地段都比较偏，乏善可陈。《招募说明书》中也直言：

　　“松江新城作为上海市重点开发建设的五大新城之一，其住宅配套的公共服务设施等仍在逐步完善中。”

　　3、底层资产估值：11.10亿元

　　其中有巢泗泾项目5.74亿元（折合单价10410元/㎡），有巢东部经开区项目5.36亿元（折合单价8080元/㎡）。

　　4、以估值为基础的募集规模：11.20亿元

　　5、基金期限：70年

　　6、可供分配金额分派率：2022年年化分派率4.29%，2023年年化分派率4.36%。

　　7、租金、涨幅及出租率：有巢泗泾项目稳定期平均租金为2571元/套/月，约为市场租金的78%；有巢东部经开区项目当期平均租金为2193元/套/月，约为市场租金的82%。

　　租金涨幅方面，2022年至2023年未考虑租金增长，2024年至 2025年租金增长率按照2%测算，预测期内后续年度按照2.5%测算，同时，基于相关管理规定及有巢泗泾项目保障性租赁住房的属性，在连续2年累计增幅超过5%的情况下，对下一年租金涨幅按0%考虑。

　　由于低于市场水平的定价，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目的出租情况较好，截止2022年9月30日的出租率分别达到了94%（2021年3月底开业）和94%（2021年4月底开业），但这个数据差于之前的三只租赁房类REITs。

　　看完了项目的基本情况，我们再回顾下8月发行的这三只租赁房类的REITs项目的市场表现（截至2022.11.1）：

　　可以看出来，这三只REITs的首发日涨幅都超过了30%，即使经过一段时间的调整，目前累计涨幅仍有20%以上，所以华夏有巢REITs的上市前景还是比较乐观的。

　　而且，置地是央企，因此项目资产的财务报表规范，信息披露会相对透明，安全度高。

　　虽然有巢公寓在的业务版图中只是小小的一块，但是在行业内也占有一席之地。截止2022年6月30日，有巢深圳在管项目54个，在管房间数逾55,000间，其中在营项目32个，房间数逾21,000间，项目布局全聚焦北上广深成五大核心城市。

　　不过，这只REITs也存在一定的问题。

　　首先，的这两个长租公寓项目虽然是在上海，但是在松江区比较偏远的地段，尽管租金已经打了九折以上，出租率还是在95%以下，和之前的三只租赁房类REITs没法比，例如中金厦门安居REITs人家光是轮候等待的都有上千组客户。

　　其次，保障性租赁用房REITs虽然划分为产权类REITs，但它的收益模式和仓储物流、产业园区还是不太一样的，主要是存在“看得见的手”对租金水平的管制问题。

　　根据《招募说明书》披露，项目已被认定为保障性租赁住房，严格按照国家和上海市关于保障性租赁住房的政策规定，项目租赁价格初次定价在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价幅度不高于同地段同品质租赁住房同期增幅，且年增幅不高于5%。这和之前的保租房类的REITs的政策精神是一样。

　　最后，就是有巢泗泾项目作为集体用地入市建设长租公寓的试点，后续是否会存在政策变数，还有待观察。

　　另外，几米君此前提到过，疫情的扰动、还有租赁房的精装折旧问题，这次的《招募说明书》也都明确提示了相关风险，内容相比之前的三只租赁房REITs更加详实。背后的原因是因为市场化运营机构的风格更加透明，还是为项目的出租率做解释，这个就见仁见智了。

　　总的来说，租赁房类REITs应该是要单独归为一类来分析的。这一类REITs不论是从政策面，还是市场表现来看，都还算是一个比较稳妥的选择。