有巢REIT获批，以始为终、占位领先，探索住房租赁有效路径

　　有巢REIT获批，以始为终、占位领先，探索住房租赁发展的有效路径 ◀然观点 　　 　　背景链接 　　11月1日，有巢租赁住房REIT正式获得证监会发行批文，保

有巢REIT获批，以始为终、占位领先，探索住房租赁有效路径

　　有巢REIT获批，以始为终、占位领先，探索住房租赁发展的有效路径 ◀然观点

　　背景链接

　　11月1日，有巢租赁住房REIT正式获得证监会发行批文，保障性租赁住房REITs即将迎来新成员。这是置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目。

　　市场上现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是综合性房地产企业。这使得置地成为首家涉足租赁住房REITs市场的典型房企，也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。

　　为什么是有巢？有巢租赁住房REIT获批对于整个住房租赁行业的示范意义是什么？我们能从有巢学到什么？

　　有巢的发展历程

　　2017年

　　响应“租购并举”制度，初步发展住房租赁业务

　　2018年

　　推出有巢品牌，获取政策性用地

　　2019年

　　重资产模式明确，持续投入大型租赁式社区

　　2020年

　　上海、北京住房租赁专项用地项目陆续开业

　　2021年

　　提升运营能力，与地方政府及企业合作

　　2022年

　　积极纳保，有巢REITs获批

　　有巢之所以能在市场化运营的住房租赁企业中拔得头筹，源于其在一开始就明确战略目标和总体规划，以坚定的信心进入住房租赁行业。有巢的发展特点可以归纳为三个层面：一是以退出为目标倒推每一个环节；二是协同主业，以独立法人公司注册和发展；三是实施坚定，以存量资产为抓手快速树立品牌，锻炼队伍，抓住窗口期迅速获取北京、上海两地专项用地，并在建设阶段就已明确为保障性租赁住房。

　　具体而言——

　　■ 以终为始，以“退出”倒推“投融建管”环节。公募REITs的发行，最根本的要求是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规，涉及了“退”之前“投-融-建-管”资产管理各环节的安排，是环环相扣产生的结果。

　　• “投”：抓住窗口期，迅速在北京、上海两地获取专项用地，降低土地成本，奠定收益率基础。

　　• “融”：以母公司置地控股为主体发行住房租赁专项公司债券，融资成本可控。而此次发行REIT的原始权益人有巢住房租赁（深圳）有限公司则不进行社会融资，仅有银行授信，债务和融资情况简单。

　　• “建”：精心打磨产品力，形成标准化产品模块，可复制可推广，有利于快速拓展规模。同时，重视配套数量和质量，打造优质生活空间。

　　• “管”：1.多元化产品线适配物业类型多样，拓展规模不受物业类型限制。目前，有巢共有五条产品线，覆盖青年公寓、高端公寓和租赁式社区三大类产品。2.改造项目先行入市，梳理品牌，锻炼队伍，为社区项目储备运营管理力量。3.智慧公寓3i体系，实现了从智慧硬件设施层、智慧软件服务层和智慧公寓生态层三个层面将人工智能与公寓服务相结合，提高管理效率。

　　■ 成立独立法人企业，与开发业务完全区隔。有巢在成立之初就明确独立发展的思路，2018年单独注册专业化公司——有巢住房租赁（深圳）有限公司，专门从事住房租赁业务发展，特别是重资产业务的发展。该公司成立之时，在资产、业务、财务、人员等方面均已做出安排，特别注意与置地的房地产开发业务进行了区隔，在资产、人员、财务等方面非常清晰。

　　前不久，上海交易所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》。该《指引》明确了净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设以及原始权益人独立法人主体要求。有巢住房租赁（深圳）有限公司完全与《指引》相符，以独立法人公司注册和发展，完全独立于开发业务之外。在进入行业初期，就明确住房租赁业务由新成立的主体独立发展的企业实属少见。

　　■ “轻重分离”或将成为有巢未来发展路径。从有巢REIT招募说明书中，我们发现，原始权益人有巢住房租赁（深圳）有限公司持有并运营31个项目，而有巢公开资料显示在管项目共48个。因此，我们可以判断，其余17个项目应为轻资产管理输出。如今，重资产退出路径非常清晰，轻资产未来是否会做退出考虑？

　　参考酒店行业万豪集团的发展历程，轻重分离已被证明是持有物业最有效的模式。在上世纪90年代初，万豪酒店集团成立了重资产平台Host集体，并通过权益型REITs实现退出，轻资产通过万豪酒店管理集团上市实现退出，一方面可以快速实现资金回笼，推动运营轻资产的扩张；另一方面能够提高资本使用效率。

　　2021年，注册了独立法人企业有巢生活住房租赁（深圳）有限公司，作为专业公司独立运营。有巢生活下设若干分公司，与其在营部分项目所在地一致。而且“有巢生活”与置地拟上市的轻资产平台“万象生活”似有一脉相承的意味，也许“有巣生活”未来将会实现上市退出。

　　“十四五”期间，有巢计划每年以1万间的速度新开业，每年保持30%以上的业绩增速。预计通过轻重分离，在推动规模扩张的同时，能够兑现物业资产的最大价值，达到规模与价值兼得的目标。