从集团的半年报看，算是不错的房企了，但问题真的解决了吗？

　　我们今天来看一家房企，（集团）股份有限公司1988年初创于深圳，2001年在上交所主板上市，是一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。业务涵盖房地产开发、商用地

从集团的半年报看，算是不错的房企了，但问题真的解决了吗？

　　我们今天来看一家房企，（集团）股份有限公司1988年初创于深圳，2001年在上交所主板上市，是一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融等。

　　看到相关新闻报道，2022年1-7月，集团累计实现签约面积493.3万平方米，实现签约金额1191.6亿元，成为今年截止目前仅有的销售突破千亿的10家房企之一，行业销售榜排名由2021年的第12名上升到了行业第8名，表现相当出色。

　　我们还是来看其所发布的半年报，毕竟相对来说，我更相信这里面的数据一些。

　　2022年上半年，集团的营收同比下降了18%，跌破了300亿元。净利润在营收大降的情况下反而增长了7.7%，虽然不及2019年上半年的半年最高水平，但总算没有继续下跌了。

　　我个人的理解是，集团虽然也在打折出货，但2022年上半年没有像去年同期那样打骨折，不管是明折还是暗折，折扣的幅度应该是有所收窄的，是不是这种情况？我们还要接着看。

　　集团占比八成以上的业务是“房地产开发”，2022年上半年同比下降了20.9%，但其占比仍然还是要超过八成。物业管理业务增长了31.2%，物业出租和其他业务也增长了7%。有点其他业务也是好的，虽然起到的作用有限，但总强于只有一项单一房地产开发业务的公司。

　　其分区域的情况就略显复杂了，传统最大的东南地区保住了第一大市场的地位，但同比下降了2.2%；由于营收整体下降更大，该区域的占比还有所提升，已经超过了其整体营收的三分之一。

　　去年第二大的华北地区市场，猛降81.1%后，排到了第五位，占比也从原来的20%以上，变成了不到5%的水平。与此类似降幅的还有东北和华中地区，降幅都在七、八成。

　　华东地区以2.2倍的增长，成为集团的第二大市场，占比也从原来的6.1%上升至了23.7%，西部更是猛增了4.7倍。是集团觉得这两地的楼市还有前途，还是在这两地猛打折呢？

　　或许毛利率的变化，可以反映出一些答案，华东地区毛利率猛增了近十个百分点，我觉得华东市场可能是集团有意后续发展的市场。而西部地区的毛利率是和东北、华中市场一样在下降的，其营收同比增长，更多的原因可能就是尽快出货，回收成本的考虑吧。

　　东南、华东、华南和华北的毛利率在提升，而西部、东北和华中的毛利率在下降，虽然有集团自身经营策略的影响，其实也多少能看出这些市场楼市的一个大概情况。

　　从分地区的毛利率变化，我们应该已经猜到了，集团2022年上半年的毛利率是有所提升的，虽然提升了4.6个百分点，幅度并不算低，但去年的毛利率是从腰以下被斩断的，所以说要想恢复至2019年上半年那种近40%的毛利率水平，短期内可能不太现实了。

　　毛利额和净利润一样都是止住了连续两年同比下降的趋势，总算是稳住了。净资产收益率的情况就不太好了，不但没有上升，还小降了0.1个百分点。不管是主动还是被动，降杠杆的结果一般都会伴随着净资产收益率的下降，风险和收益，只能照顾到一头，谁也不能例外。

　　分产品来看，集团的主力业务“房地产开发”的毛利率提升了近7个百分点，“物业出租和其他”业务在毛利率本就较高的水平下，继续提升了近12个百分点，只有“物业管理”业务的毛利率有小幅下降。

　　从这里看，以后房地产公司在卖房这条快速膨胀之路不通的情况下，可以收缩至更高毛利率的“物业出租”这类业务上来吗？我个人觉得不太可能，因为租金收益高的物业，一般是前些年低价买地和低建设成本时所形成的物业资产，才会有较高的毛利率，在高地价等条件下，房企们新建的物业，成本上升后，毛利率一定会下降的。

　　虽然毛利率上升带来了4.5个百分点的利润空间，但是期间费用的占比上升又抵消掉了2.4个百分点，这些总成本降低的空间就只有2个百分点左右了。

　　期间费用中上升最大的主要是“税金及附加”和“财务费用”，“研发费用”的大幅上升，我们只能呵呵，对房企来说，这就是个笑话，好在其体量很小，几乎没什么影响。“销售费用”和“管理费用‘基本都能与营收同步下降，甚至更多一些。

　　2022年上半年，集团实际上交的税金同比上升了30亿元，达到了96亿元，这是其净利润的4倍多，房企的税金上交不象制造业那么“规矩”，期间配比性较差，实际上缴的税金和当期的营收和净利润都不能直接相比，但仅从这些数据，我们还是基本能看出来，房企们的钱的大体去处，也明白为何某地县长要全力让公务员来支持买房了。

　　我们再来看一下集团分季的营收构成情况，虽然上半年的营收下降不到两成，但是二季度的同比下降却达到了45.2%。三季度当然是延续二季度的趋势，实际上两者并没有实质上的分界，只是我们核算上需要才分成两个季度期间。如果最近的房地产激励政策效果不大，那么三季度很有可能是延续二季度的趋势，所以说形势其实还是严峻的。

　　现金流量表才是房企的经营“密码”所在，2018-2021年上半年的情况最为壮观，每个半年都是百亿规模的净融资，同时也是百亿规模的经营活动的净现金流出。因为房企们建房要算作存货，跟一般企业的建设算在“投资”里，是有区别的，所以就有了这种杠杆发展的壮观景象。

　　但是2022年上半年不敢再这样做了，筹资不仅没扩大，还收缩了52.8亿元，也在回收经营活动的现金流，不收缩是不行了，因为排名上升的原因不是自己更努力，而是更努力的老大们已经吃“撑”了。

　　说房企不说偿债能力就是耍流氓，必须接着安排上。

　　一年半以来，集团的资产负债率为76%左右，2022年上半年末，流动比率为1.42倍，速动比率为0.68倍。一眼看上去，偿债能力一般，但在房企中，这绝对是“优秀”级别的表现了。比如，行业老大万科的资产负债率为79.8%，流动比率为1.23倍，速动比率为0.41倍，并不比集团强。

　　房企虽然是重资产，但他们的房子算流动资产，所以说倒不至于靠流动负债来提供长期资产来源的情况，集团也一样。

　　最大的流动资产就是存货，金额达到了1895亿元，占比也超过了一半。货币资金有648亿元，集团的现金还算房企中比较充裕的。其他应收款这913亿元，其中往来款就有892亿元，很多是对合作方的应收款项，这些款项回收的难易程度对集团的影响很大。

　　最大的流动负债是合同负债，这主要是其预收的房款，这倒不需要消耗现金，主要靠存货来偿还，只是存货必须是成品，也就是商品房要竣工验收合格才可以，那么建设过程中当然也需要消耗一定量的现金。

　　其短期有息负债倒不是太大，在400亿出头，还是远低于现金的，就算扣除其136亿元的受限货币资金，也还是低于现金的，集团短期且急迫的流动性问题倒不算大。

　　第二大流动负债“其他应付款”又是什么情况，跟其他应收款差不多，除了一些押金之类的以外，还有预提的土地增值税有90多亿元，但最大的是往来款，也就是和联营企业之类的欠款余额，这和其他应收款中的主要项目差不多，只是方向相反。

　　2022年上半年末，集团的合同负债在一季度上升后，再次出现了小幅下降，虽然近几个期末都在波动，最终趋势还不明显，但至少短期内不会再出现以前那种，不断爆炸式增长的势头了。1000多亿的保交房任务还是不轻的，特别是还要靠后续卖房来提供这些任务的资金来源的情况下，更是如此。

　　存货的规模连续三个季末控制在了2000亿以内，在现有市场形势下，其主观上继续再往大处做的可能性是不大了。

　　主要的存货就是建设中的“房地产开发成本”，不过也有308亿元的建成房产，如果我们简单和其“合同负债”的金额对比，做一个框算的话，大概有四成左右的期房还没有销售，当然也可能会更多。

　　根据其资产负债表主要项目统计的有息负债合计为1300亿元左右，占总负债的比例为37%左右，这在房企中虽然不算太高，但相对于一般企业来说，仍然是天文数字。

　　有朋友可能要觉得奇怪，1300亿元的有息负债，为何半年的财务费用才4.9亿元呢？这是因为其利息费用是20.1亿元，但有利息收入16.6亿元，相抵后只有4.9亿元。还有资本化计入存货的利息支出12.2亿元。

　　有朋友问我，以前那么赚钱的房企，为何房子一不好卖，毛利率就暴跌呢，毕竟房价没怎么跌？原因就在这里，不好卖时，利息得继续付，不管是计入财务费用，还是资本化到存货中，无非就是影响当期或者后续期间利润的区别，利息已经花掉了，账算得再好也没用。运转速度一旦降下来，杠杆的副作用就要让那些胆肥的企业付出重大代价。

　　最后来看一下，集团欠了供应商和施工单位们多少款，358亿元的规模算是比较良心的房企了，我们不举恒大这些极端的例子，就连行业标杆万科也是3000亿出头。但是300亿对于施工单位和材料供应商们也是天文数字，这些企业中，大多数的实力并不太强，如何逐步清偿这类债务，是集团，也是其他房企迟早要面临的问题。

　　说得够多了，我们总结一下，集团2022年上半年，净利润19.7亿元，交税96亿元，承担利息32亿元。这就是房企，这就是房地产。

　　声明：以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！