地产交棒职业经理人，民营房地产最后一道防线能否守住？

　　原标题：地产交棒职业经理人，民营房地产最后一道防线能否守住？ 　　10月28日，集团发布公告称，吴亚军辞任董事会主席，陈序平接任。 　　舆论哗然。一众从业者恐慌，阴

地产交棒职业经理人，民营房地产最后一道防线能否守住？

　　原标题：地产交棒职业经理人，民营房地产最后一道防线能否守住？

　　10月28日，集团发布公告称，吴亚军辞任董事会主席，陈序平接任。

　　舆论哗然。一众从业者恐慌，阴谋论甚嚣尘上。

　　随即，10月29日，集团召开投资人电话会议。

　　吴亚军在会上称：“我是公司大股东，我的大部分资金在股票里，我还是会关注的经营情况，关注商业模式对不对，在哪儿做生意，跟谁做生意，能不能赚钱。”

　　对于选择这个时间点交棒，吴亚军称，没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务，“安全得很”。

　　可是坊间不少声音不这么认为。

　　毕竟不久前，刚刚经历做空事件：股价下跌19.2%，多笔债券也大幅下跌。而这一切的起因，仅仅是因为瑞信的一份报告。

　　投资市场，人们还是很信奉那一句：空穴来风，未必无因。

　　10月31日，吴亚军辞任后的首个交易日， 集团港股快速走低，一度跌超40%，2028年到期利率4.5%的美元债（ISIN：XS1743535491）下跌12.6美分至20.1美分。

　　究竟，集团有没有足够的底气抵御这场辞任风波引发的债股双杀的危机？

　　在10月29日的投资人大会上，刚刚接任董事长的陈序平，说过这么一番话：“的经营情况良好，三季度销售同比转正。现在有底气去拿地是因为我们已经提前做了安排。去年8、9月份，我们已经洞察到行业的变化，战略也进行了两个聚焦即城市聚焦，航道聚焦。当时我们已经注意到一些城市不对劲，所以将之前的68城市，改成20个重点城市。航道聚焦就是我们将整合成5个主航道，使命是现金流和利润回正。”

　　这与吴亚军一开始所说的“公司还会安排提前偿还明年的一些债务”前后呼应。

　　但集团如今面临的问题可不仅仅是债务。

　　它还要思考的是如何在房地产下行周期保持再融资能力；面临拿地成本上升，地产业务利润空间收窄和毛利率下滑问题如何解决；楼市复苏较缓慢，二三四线城市存在一定的去化压力。

　　在过去的20年、21年和22年，集团的毛利率分别为27.3%、23%和17.3%，下滑明显，所幸净利润有所增长（21年为238.54亿元）。

　　债务结构上，截至2021年末，集团有息债务1920.7亿元，短债占比7.55%，期限结构合理；品种构成上，银行借款占比66%，境内普通债券占比21%，ABS占比4%，境外债占比9%，构成尚可。剔除预收的负债率67.4%、净负债率46.7%、现金短债比3.88，表内债务压力不大。平均融资成本为4.14%，在同行业内处于较低水平。

　　只是，坊间一直传言集团存在表外债务，只是相对隐蔽。

　　此外，步入2022年，民营房企再融资能力普遍明显弱化。

　　集团也不例外，公司债券发行亦是在中债全额担保下才得以发行。这表示其未来的债务偿将更多依赖内生现金流，但2022年以来销售下滑也对各大房企形成巨大挑战。

　　或许是也有关注到众多投资人的关心点。

　　在10月29日的投资人大会上，陈序平回应称：“我们保证利润稳中有增，融资性现金流可以把明年的债清偿，以前我们不做经营性物业开发贷，现在经营贷时间久，成本低，我们也考虑做一些。”

　　对于经营性现金流，陈序平说，今年项目首开现金流12到18个月就能回流，最快6到8个月。其他航道今年有260亿的营收，都是正向现金流。

　　只是，投资人更加关注的是：集团究竟能否守住民营房地产的最后一道防线？