商业战略南进，华南正加速进入“天街时代”

　　猫头鹰日志（MalltoWin Log) 　　以“精准的选址布局、强有力的造圈能力以及专业化商业运营力”为核心抓手，以明年南宁青秀天街的亮相为开端，商业正全面发力华南市场，未来可期

　　猫头鹰日志（MalltoWin Log)

　　以“精准的选址布局、强有力的造圈能力以及专业化商业运营力”为核心抓手，以明年南宁青秀天街的亮相为开端，商业正全面发力华南市场，未来可期！

　　2021-12-30

　　过去几年，随着商业地产企业进入规模化角逐，全国化布局以及区域化深耕已经成为龙头商业企业发展的必由之路。

　　值得注意的是，华南商业地产市场增长迅速。基于粤港澳大湾区、海南自贸区和北部湾规划的系列国家政策利好，华南整体彰显出强劲的发展势头，也引得商业地产企业争相进驻。

　　如果摊开商业的布局图，你会清晰的发现：短短数年已在中国的版图上从东到西、从南到北地布下了超过100座天街。地理经济的多样化和消费市场的差异化，使得为区域带来新活力的同时持续分享区域发展的红利。

　　而最近两年，商业布局华南的步伐明显加快了。这两个月更是动作频频：

　　11月25日，南宁青秀天街举行招商发布会，首度曝光了项目入驻品牌及招商进度，以开业前13个月，50%的签约率领跑市场；

　　11月27日，海口昆府天街招商中心启幕；

　　12月23日，商业华南区在汕头成功获取首个轻资产项目；南宁青秀天街项目主体封顶。

　　轻重并举，重仓华南。在笔者看来，华南的快速崛起背后是百座天街所沉淀的一系列能力的集中释放。随着2022年银河·南宁青秀天街的首发亮相，商业正全面发力华南市场，为这片商业地产的热土带来更多定制化的“欢乐入口”。

　　精准选址布局

　　5子在手开启华南网格化布局

　　在房地产密集调控的这些年里，的稳健和其在商业方面的“造圈”能力始终被业内所称道。

　　天街所在之地，大部分起初并不耀眼，但数年之后，俨然呈现城市新中心格局，天街出手，几乎无失手。“快速进入，迅速造圈”，这便是在选址布局能力上的过人之处。拿地前会在全国范围内“拉网格”，确定重点发展地域，并在布局中评估地块、交通、产业、运营等指标，这些要素反复论证研判，从而确保拿到的每一块地都能创造出未来商业价值的新高点。

　　成立华南区域后，商业就在不到两年时间，落子4座商业体，除了重仓经济强省广东，拿下广州和东莞两个项目（广州广府天街、东莞TOD天街）外，还发力广西和海南，落子两大省会城市，打造了南宁青秀天街和海口昆府天街。同时，在今年商业启动轻资产模式后，商业华南区在广东汕头获取了首个轻资产项目-汕头星悦荟。无论轻/重资产，华南区的这五个项目无一不体现了商业优秀的选址布局能力。

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　　依次为南宁青秀天街、海口昆府天街

　　广州广府天街、东莞TOD天街效果图

　　从经济发展潜力上讲，这些城市都是一二线或省会城市，或者是经济圈中的核心节点城市，在粤港澳大湾区、海南国际自贸港和北部湾等国家政策红利中具有良好的经济与产业成长性。

　　2020年广东省以GDP超过11万亿元的成绩连续32年GDP蝉联全国首位，商业机会及发展势能较大。强省之下无弱市，广州、东莞、汕头率先成为布局的重点。

　　而南宁，作为广西的省会正在加速打造都市圈、提升首位度和扩大人口规模，其2020年GDP占全广西的21%，常驻人口874.2万，距离千万人口大都市一步之遥。另一个省会城市海口，在海南自贸港的国家政策利好下，也正积极进行着国际旅游消费中心城市的建设。

　　城市选择之后，更重要的是城市区域和地块的选择。纵观全国的项目以及华南布局这五个项目，你会发现有两个突出的选址特征：一是始终坚持核心价值原则，二是TOD原则。而且往往都是这两个原则同时使用，以获得最大化的商业价值。

　　在笔者看来，核心价值就是选择现有的城市核心或者未来城市潜在的核心区域。在这方面，海口昆府天街位于整个城市的几何中心，南宁青秀天街则坐落在“广西第一区”——青秀区，紧抓城市东扩发展契机，成就城东新商圈的绝佳区位。

　　南宁青秀天街效果图

　　TOD选址能力，此前在平安等众多投行对国内头部房企竞争力分析中，被视为的关键能力。城市中心土地日益稀缺，TOD被视为一种提高城市效率和商业长期可持续发展的有效途径。笔者发现，在华南的这五个项目中有三个都是TOD原则下的商业开发。比如，海口昆府天街，依托城际快线城西站、港湾式公交枢纽及双主干道的TOD交通优势，打造南中国TOD商业旗舰；广州广府天街，毗邻区域主干道，广州地铁3号线东延段站点上盖，叠加汽车客运站，凭借TOD效应打造新意生活体验场。而东莞站TOD天街，坐拥广深铁路+东莞地铁R2线双轨交通，建成后填补莞北消费空白，必然成为商业新地标。

　　海口昆府天街效果图

　　高发展势能及成长潜力的城市，叠加高成长价值的地块，这既是商业开发运营的底层逻辑，也是商业品牌租户长期经营的基础，还是商业在华南蓬勃发展的先决条件。

　　参与空间重构

　　引领城市商业发展升级

　　秉承“空间即服务”的公司战略，不只简单地创造空间产品，而是注重未来，积极参与城市空间、服务等重构。每一座天街的落子，并不是在分享城市胜利的果实，而是用自己的能量去激发新的城市中心。

　　这一点在南宁青秀天街和海口昆府天街上都能深刻的体现出来。

　　南宁青秀天街

　　体量：12万方

　　定位：多彩人生欢聚此间

　　南宁青秀天街效果图

　　青秀天街位于南宁青秀东板块，坐享城市东进发展机遇，周边分布以邕江为依托的高品质居住板块、以政务功能为主的青秀行政中心和以教育功能为主的五合大学城，功能布局完备。周边3公里区域内现状人口超56万，释放出愈发强劲的消费需求。作为区域内唯一规划的超12万方高品质综合体，南宁青秀天街从一开始就站在城市发展的高度，瞄准青秀东板块的商业空白和区域人群对品质生活的诉求，为城市打造出一个充满多彩生活气息的高品质商业空间，创造并引领青秀东商圈的长期发展。

　　海口昆府天街

　　体量：22万方

　　定位：海南之心生活之上

　　海口昆府天街效果图

　　昆府天街位于海口核心商圈南向发展路径上，周边遍及省级行政单位和高校，并覆盖约186个小区，拥有整个龙华区50%以上的常住人口，5公里范围内覆盖68万人口，且都属于新中产优质客群，是整个海口居住十分密集、富有活力的区域。

　　更重要的是，海口昆府天街无缝接驳城西站，坐拥南海大道与龙昆南路两条城市主干道，串联美兰国际机场，规划22条公交线，依托便捷的交通全面覆盖海口核心圈，重点渗透包含文昌、定安、澄迈、琼海的“琼北一小时经济圈”，影响力辐射全岛，以全时、全域、全面的交通体系虹吸全岛客流。

　　海口交通示意图

　　极佳的核心区位叠加无与伦比的内外交通，再加上海口特有的“自贸港发展政策”加持以及城市旅游资源所带来的庞大“游客市场”，这些不可复制的城市发展机遇，让这个商业面积达22万方的海口昆府天街以“南中国TOD商业旗舰”的高站位作为战略定位。不仅一出手就是海口最大的单体购物中心，而且要以“海南之心、生活之上”的定位打造全岛24小时生活方式体验中心，通过其全客层、全业态、全时段、全场景的服务实现对海口乃至海南商业的一次全新升级。

　　从消费需求出发

　　专业化商业空间规划运营

　　购物中心已不再仅是一个建筑载体，更是一个有温度有生命的空间，将更关注与人的沟通与链接。

　　在的理念中，天街的定位是“转念即达的欢乐入口”，以天街为代表的购物中心不仅是链接业主、租户的纽带，也是商业与更广泛人群发生故事的空间。在打造符合人们认知与精神契合的消费空间及内容方面做足了功夫。并通过系列品牌引进和空间场景营造，诠释出对商业的最深层次理解、对消费者最用心的解读。

　　有灵魂的空间

　　商业的链接来自于共鸣。因此，把商业空间设计与在地文化的结合看得非常重要，这些体现空间灵魂的元素几乎体现在每一个商业项目的设计中，让建筑有故事有温情。

　　比如，南宁青秀天街的空间设计就融合了南宁的城市DNA。无论是以梯田为设计灵感而打造的“叠翠中庭”、体现城市生活烟火气的“南宁味道”，还是可以感受南宁气候环境光影变换的“穿梭光廊”，这些凝聚城市情怀的和情绪共鸣的多元化场景体验空间，都是通过借鉴南宁的多彩风貌，浓缩出了专属于南宁的多彩生活。置身其中，消费者能感受绿野山水带来的多彩乐活的态度和欢聚的生活方式，让天街有南宁味儿。

　　南宁青秀天街 “叠翠中庭” 效果图

　　南宁青秀天街 “穿梭光廊” 效果图

　　同样，海口昆府天街的建筑故事线与城市专属的海岛风情自然融合，以“海之旅”为灵感，用现代时尚的空间设计语言，通过打造“海底秘境”、“扬帆起航”、“逐浪归潮”、“海滨朝夕”等空间场景，极大丰富人们的游逛趣味感。

　　海口昆府天街效果图

　　引领与刷新的品牌规划

　　基于对消费特性的精准洞悉，对潜在需求的深入挖掘，华南商业以多元业态、新兴品牌及内容店、旗舰店等，保持商场活力，为消费者提供惊喜化购物体验。同时以卓越的招商能力，刷新城市商业品牌量级，引领城市品质生活。

　　据了解，作为区域商业的引领者，明年底开业且招商率已过50%的青秀天街积极引入城市首进、品牌高量级旗舰店和城市定制店去构筑区域内稀缺的品质生活。

　　目前，华为广西独家千平智能生活馆、全棉时代广西最大城市旗舰店、Meland区域首家全新设计师店、孩子王广西首家的智慧门店，北京华联全国首家城市定制旗舰店，星际传奇南宁最大定制旗舰店、高颜值KTV星聚会广西首店以及博纳影院南宁首发城市元素店皆已官宣首批进驻。

　　华为门店示意图

　　全棉时代门店示意图

　　Meland 门店示意图

　　孩子王门店示意图

　　北京华联门店示意图

　　星聚会门店示意图

　　博纳影院门店示意图

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　　作为南中国TOD商业旗舰，海口昆府天街除了引入刷新城市品质生活的强业态矩阵---通过丰富的年轻潮玩体验业态、最嗨的夜场文化、具有引领性的定制店型、覆盖全场景全品类的美食食肆外，还为品质家庭客群打造一站式的儿童业态集群。规划了2.5万方全岛最大、业态最全、品质最高的超级儿童生态圈，满足亲子家庭各成长阶段的欢乐陪伴，打造海口最受欢迎的亲子地标。

　　海口昆府天街效果图

　　创新服务场景

　　随着数字科技发展和移动互联网的高效连接，空间功能正加速重组。消费与主题场景的融合，科技对商业空间的渗透，以及消费者对消费时间和地点的多样需求正在打破商业的原有边界，这就要求商业运营者时时刻刻保持创新。除了延续的数智赋能，B端的高效运营，C端的智能消费体验外，将在华南市场筑高竞争力门槛，呈现数字化运营高阶范例。

　　同时，南宁青秀天街结合欢聚的定位，打破营业时间限制，打造内外漫步的空间组团和日夜欢畅的生活后花园，补充夜间消费场景和空间体验。

　　而海口昆府天街注重新科技与商业的融合，将带来全岛最大的裸眼3D，用科技美学为海口创造全新的打卡地。

　　海口昆府天街效果图