加速推进“保交楼” 房企迎产品力、管控力“大考”

　　成立专项基金、纾困出险房企、盘活不良资产、一对一帮扶……随着“保交楼”举措不断落地，加速复工复产，及时交付成为房地产行业的重心。各地保交楼方案多措并举，参与部门多、力度大，不难看出各地对保交楼的决

　　成立专项基金、纾困出险房企、盘活不良资产、一对一帮扶……随着“保交楼”举措不断落地，加速复工复产，及时交付成为房地产行业的重心。各地保交楼方案多措并举，参与部门多、力度大，不难看出各地对保交楼的决心。“保交楼”对于房地产市场稳定和信心恢复意义重大。房企作为保交楼的责任主体，如同面临一场大考。交付的背后，无疑是对房企产品力以及工程品质管控力的考验。为此，很多有责任感的房企，提高了交付标准，重塑交付力，在维护品牌的同时也为行业树立信心。近30省市出台“保交楼”举措10月26日，国务院办公厅发布关于印发第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案的通知，强调有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险。对于房地产行业来说，目前“保交楼”成为工作的重心。早在7月28日，中共中央政治局召开会议指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。而在8月，住建部、银保监会和央行提出，将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此后，压实地方监管责任，各部委配合地方政府积极推进“保交楼、稳民生”工作。各地“保交楼”政策持续加码。从目前来看，自中共中央政治局会议提出“保交楼”，已经过去3个月。各地政府为了防范房地产企业风险外溢，都在积极帮助企业做好“保交楼”工作。在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。在苏州，停工项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，监督项目工程质量，落实“一楼一策一专班”。在重庆，有关部门成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排专班跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。另据中指研究院监测，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。事实上，在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目陆续复工复产。其中，作为落实“保交楼”政策最全、力度最大的郑州，10月6日发布消息称，通过多措并举推进保交楼，目前已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生”专项行动取得重要阶段性成果。房企履行“保交楼”主体责任国家统计局的最新数据显示，2022年1-9月，全国房屋竣工面积4.09亿平方米，同比下降19.9%，其中9月单月竣工面积同比下降6%，跌幅连续两个月收窄，说明近期国家及各地“保交楼”政策力度加大，取得了积极的效果。在西南证券分析人士看来，随着保交付相关资金逐步落地以及部分房企主动寻求融资加快交付节奏，竣工数据有望持续改善。从房企角度看，各企业积极响应保交付政策，房企交付节奏有望加快，部分表现平稳的优质房企，上半年竣工规模依然保持较高水平。以为例，今年上半年累计交付产品超25万套，达到3743万平方米。预计伴随各级政府纾困手段介入，房企竣工周期有望缩短。今年上半年，累计交付产品超25万套，达到3743万平方米。目前，在房地产市场下行的背景之下，“信心比黄金更重要”，保交楼对于行业回暖以及购房者恢复信心起着很大的推进作用。保交楼是民生底线，是稳定楼市的基础。购房者担心楼盘烂尾而不敢进入市场，房企拿地就会谨慎。因此，保交楼对于房地产市场稳定和信心恢复意义重大。房地产企业作为保交楼的责任主体，是保交楼的重要一环。可以看到，很多房企努力提升工程进度，增加与相关部门及机构的创新合作，推进交房流程。此外，在保交楼的前提下，很多有责任的房企，提高对自己的要求，加强交付标准。对此，克而瑞认为，现阶段房企的交付力就是最好的品牌力。交付能力作为产品落地的重要保障，是房企对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进，更是产品力更深层次的延伸。可以看到，目前很多房企不仅“保按期交房”，而且“保高品质交房”。比如，除了提升交付力外，为方便客户及时了解项目的质量管控和开发进度，万科将“工地开放线上化”升级为“与业主共建家园”。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”等服务；绿城中国坚持品质交付，从源头的材料就开始把控；保利发展在每次交付中，技术、工程、物业等各部门通力合作，严格要求每一处细节。作为大型房企，上半年25万套的交付量远超其他同行。值得一提的是，在保交楼的前提下，部分项目还实现了“交房即交证”，上半年有36个区域、146个项目、165个批次实现“交房即交证”。从建设到交付，全周期质量管控目前，交付已经成为一项系统工程，不仅体现在短期内交付阶段，而是从前端的产品设计施工，再到后端的业主使用，贯穿整个过程。交付的背后，无疑是对房企产品力以及工程品质管控力的考验。对于保交付问题，万科董事会主席郁亮在中报业绩会上表示，“请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。”面对交付，总裁莫斌提出，“进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，提升产品品质。”同时，8月18日，在投资人交流会上莫斌坦言，“公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。”亿翰智库认为，对于消费端，交付是提振消费信心的保障；对于企业端，交付是改善现金流、保证可持续发展的“命门”；对于行业，交付是促进良性循环、保持健康发展的前提。以为例，今年以来建立了更为严格的品质管控体系与建造标准。从“出生”到“交楼”有据可查，用数字化的方式进行“全周期质量管控”。此外，还采用联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等形式，对建筑外立面、园林景观、室内墙体、公区设施等区域做全方位排查。据了解，企业还设置了交付评估警戒线，达不到警戒线，有检讨和问责机制。值得一提的是，在项目施工阶段，很多项目已实现与业主“素颜相见”。截至2022年9月，共举办171场工地开放（直播）活动，服务的业主超3万户。而在交付管控阶段服务举措也亮点颇多，比如，除了“交房即交证”以外，还推出“云收房”服务、验房师一对一陪同业主收房等。9月份，北京区域京源著项目完成两栋楼交付。为保证业主收房品质，京源著组织了由物业、工程、验房师等相关人员组成的验房小组，带领业主验房，随时记录业主反馈信息。9月份，北京区域京源著项目完成两栋楼交付。据京源著验房师王建林介绍，“针对业主提出的问题，我们会安排快修队人员维修，能当场解决的绝不拖延；收房后，验房师将对业主反馈的问题进行汇总，分门别类提出整改意见。”对于目前交付的结果，王建林表示：“在多重不可控因素影响下，项目依然如期实现高质量交付，且能达到近九成业主满意度，这是比较难得的。”业主陈女士说起9月份的收房过程，还能清楚地描述出当时场景。陈女士介绍，在7月份，她曾参加过一次项目举办的业主见面会，对于施工进展、交付标准等业主关心的问题，项目相关负责人进行了现场讲解及答疑；整体而言，收房体验较为满意，最重要的是房子品质超出了心理预期。园林和室内装修是业主收房时较为关注的问题。据了解，在园林建设方面，京源著提前半年就开始优化园林排布，并邀请广东专家组前来指导，“园林里的每一棵树的树干、树径、树冠都需严格按照建设标准，确保园林每一处细节都落实到位。而管理人员会在每天下班前展开‘敲砖行动’，确保每片墙面、每块砖都100%得到检验。”京源著工程师郭凯斌如是说。京源著组织了由物业、工程、验房师等相关人员组成的验房小组，带领业主验房。图右为验房师。事实上，在交付时业主满意度提升的背后，是房地产从业者严格施工管控和验收的结果，细致到瓷砖空鼓、装修渗漏检查，以及屋面防水、园林园建、消防安全等方方面面。在易居企业集团首席执行官丁祖昱看来，硬核的交付力，不仅是房企契约精神、口碑树立与传播的重要载体，更是房企整体经营管理能力的体现。目前，在复杂的市场变化情况下，业主满意度、高品质交付成为房地产市场发展的基石，也是房地产市场信心重建的有力支撑。房企在维护自己品牌发展的同时，也在为行业树立信心。值得关注的是，四季度是保交楼的关键节点，对于大部分房企来说，这是一场综合实力的展示，只有通过不断修炼内功、提升交付力，才能兑现品质承诺。