地产北上广深四城冲千亿“稳健”优等生的逆周期生存之道

　　地产这家财务管控优秀，业绩稳健的“利润王”，再次显露出它在地产小周期发展的实力和优势。 　　得益于过去几年间在土地市场上的积极进取，即便今年多数房企在疫情的影响下销售额出现下滑，{

地产北上广深四城冲千亿“稳健”优等生的逆周期生存之道

　　地产这家财务管控优秀，业绩稳健的“利润王”，再次显露出它在地产小周期发展的实力和优势。

　　得益于过去几年间在土地市场上的积极进取，即便今年多数房企在疫情的影响下销售额出现下滑，地产也逆势上扬。地产前1~10月销售2861.1亿元，同比增长5.7%，增速稳居头部房企前列。

　　不仅如此，地产前11个月北上广深四个一线城市销售约900亿，全年有望冲刺1000亿。

　　在市场分化的房地产下半场，得一二线者得天下，其中四个一线城市尤其具有战略重要性和风向标的意义。地产在四个一城城市千亿销售，能在北上广深有如此发展规模的房企寥寥可数，这也显示出这家财务指标优秀的房企在当下所体现的战略定力和发展潜力。

　　在“三道红线”的大环境下，地产健康的负债水平和突出的利润表现将成为它跑赢同行的利器。

　　新战略成效显著

　　回溯地产过去几年的销售额表现，在一线城市的发展可谓是“跃升”上扬。

　　2016年，在四个一线城市的整体销售仅300亿（北京80亿元，上海60亿元，广州85亿元，深圳65亿元），那时候的地产在土地市场上鲜少出手，进而也导致它的销售规模表现平平。

　　转机出现在地产董事会主席颜建国上任之后。2016年底，颜建国回归，对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅。

　　得益于这一战略的贯彻实施，地产加大了土地市场上的投资，在核心城市的表现也活跃了起来。

　　据中国指数研究院数据，今年前十个月，地产拿地金额为1080亿元，仅次于碧桂园，而此前地产的管理层曾表示，今年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。

　　此外，地产今年启动了“大项目”战略，在上海、武汉以及太原等城市获得了多个大型项目，其中上海红旗村项目、上海建国东路项目投资额分别为270亿元、590亿元，武汉汉阳建桥项目投资额为230亿，太原综改区项目为65亿元。

　　随着土地储备的逐渐释放，地产不断抢占市场份额。2019年，北京望京府开盘热销56亿；上海建国里问鼎上海年度单盘总销榜首，销售72亿。2019年，北京的销售额超过360亿元，广州的销售额超过145亿元。

　　2020年，深圳市场，寰宇时代开盘售光，销售67亿，汇德理开盘抢光82亿。

　　2019年，除了四个一线城市之外，在8个城市的销售额超过100亿：南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中，南京超过200亿元，位居南京市场榜首。

　　“三道红线”下的优等生

　　今年8月，监管层对房企融资进行分档管理，以“三道红线”进行约束，其具体指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍，如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

　　得益于过去严格的自我要求，地产成为为数不多“三道红线”全部不踩的“绿档”房企。

　　截至2020年6月末，剔除预收账款后的资产负债率为53.8%；净负债率32.7%；现金短债比2.9。

　　颜建国此前曾公开指出，的发展策略一直是稳健经营，高质量发展。

　　颜建国称，曾经历了97亚洲金融危机，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂，甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，的经营“稳”字当头。尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。

　　其后的20多年，一直稳居行业前十，其负债率、资金充裕度在头部房企中一直表现最优，这是标普、穆迪、惠誉给予在内地房企最高信用评级的核心原因。

　　不依赖高杠杆、高负债实现行业领先，这是极为出众的能力。房地产下半场的政策与市场环境，高杠杆发展此路不通，的比较优势将得以更充分地发挥，在当前的环境下能够更加从容自如。

　　地产一直保持融资优势，融资成本处于行业最低区间，今年上半年，地产加权平均融资成本为4.01%。

　　2020年11月份，地产成功发行2020年面向专业投资者公司债券（第一期）24亿元人民币，票面利率3.4%，期限为3年，利率再创新低。

　　地产也维持行业“利润王”称号多年，今年上半年，地产净利润205.3亿元，稳居行业前列。

　　在严守投资纪律之外，地产也致力于提升管理水平，为股东创造更丰厚的回报。继2018年6月29日推出第一期股权激励计划，向404名中高级管理人员授出1.07亿股股份期权后，地产再在2020年11月24日推出第二期股权激励计划，授出2.8584亿股股份期权予约1131名中高层员工。

　　地产称，“公司一直注重为股东创造价值，股权激励将公司管理层利益与股东利益紧密结合，鼓励核心骨干人才锐意创新、更有利于公司业绩的中长期稳健发展和股东价值的体现。”