变了

　　●●●1●●● 　　楼市不好，大家对开发商的要求变成“能交房就不错了”，对民企的项目百般挑剔，所以央企国企开发商应该是这几年的最大赢家。 　　这两年大部分城市市场惨淡，停工、烂尾的民企

变了

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　　楼市不好，大家对开发商的要求变成“能交房就不错了”，对民企的项目百般挑剔，所以央企国企开发商应该是这几年的最大赢家。

　　这两年大部分城市市场惨淡，停工、烂尾的民企地产公司项目特别多，所以可以看到、华润、招商、保利、金茂等央企的项目卖的都很好。

　　近期家人购买的央企湖滨世家项目交付，任何项目都没有完美的，有超出我预期的地方也有应该改进的地方，我通过交房流程和实际的交付效果，把一些借鉴和后期应该改进的地方通过大量的图片和动图分享给大家。

　　当时之所以选择这个项目第一个因素就是位置，地块的正前方是这样的：

　　正对面就是公园和月湖，比较适合老人散步，南边是月湖公园和惠济万达还有碧源商业广场，写字楼下面还有大量的沿街底商，交通便利，四环上下桥方便，周边有二号线和在建七号线地铁都不远，生态环境和生活交通配套都没问题，项目不大只有62亩，容积率3.5。

　　从价格上，项目精装修交付，家人这套房子的价格不到13500元/平米，项目定位就是刚需刚改客户，当年为了追求销售速度，售价相对于周边的竞品项目也有价格优势，所以每次开盘卖的都很好。

　　从开发商选择上，虽然2019年房地产的形势还一片大好，但当时也是考虑到央企的靠谱程度，起码不会烂尾，会按时交付。

　　我为什么说变了，是因为从第一个交付项目·锦苑开始，到南阳路·锦城，高新区万锦熙岸，北龙湖九号公馆、滨河片区的意园、如园，我都实地去看过，即使由于去年的720大雨和几轮疫情，交付时间全部按照合同时间，从交付细节看的确是一点点在进步了，尤其是刚刚交付的如园和湖滨世家，起码景观、大堂都给了惊喜，当然也有后期开发项目应该避免的地方。

　　我们一点点来看。

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　　湖滨世家分为南北两个大门，北门是主大门，两侧做的有水景

　　南大门距离月湖就一条马路，这才是最难得的资源占有，别人想来月湖观景、看灯光秀得开车还得费劲找停车位，湖滨世家的业主遛着弯就到了，更别提高层的业主在家里都能看到。

　　月湖这个景色是真不错，绿色的树、青色的水把城市难得的自然都圈在了这方寸之间。湖泊里长满了水草，偶有几只水鸟落在上面歇息，岸边是垂到水里的柳条，做成哨子，编上花环带在头上，于是就拥有了整个夏天。

　　项目景观也把这样的自然搬到了社区里，南北大门的入户设计都是景观树阵搭配屏风水景，有藏风纳水之意，同时也增强了社区的私密性。

　　入户的闸机也带人脸识别。

　　整体景观是常见的多重立体景观，但是绿植养护的不错，配合坡地草坪倒是显得很有层次感。

　　景观内部安装了很多这种灭蚊灯，投入不大但凸显为业主生活考虑的细心

　　新交付的地块不大62亩，是高层和洋房的高低配，但是依然做了三个儿童活动区，每个都很有特色。

　　我们着重看下中庭的这个儿童活动区，以天桥为龙骨，有吊篮、秋千、旋转楼梯和滑梯，我甚至可以想象到一群孩子在这里疯玩一整个下午的场景。

　　孩子们玩滑滑梯，家长就可以坐在树下的座椅上看着自己的孩子，和邻居聊家常。

　　石材和塑胶的拼接跑道，硬质路面占比很少，绿化率高，而且旁边有排水沟，雨水冲刷也不会弄脏地面。

　　社区正中间还有一个中央水景，两层天桥设计，搭配线形瀑布水景，下面摆放有桌椅，平时可以休息，和邻居聊聊天。

　　园区内有好几株全冠移植的大型灌木，而且底座都是水景，这样的设计倒是别出心裁。

　　儿童游乐区还配置的直饮水系统

　　其实整个园区最超出我预期的还有入户大堂，石材和扣板的搭配让整个界面看起来很大气，而且足够宽，配备全自动玻璃门，让大堂内部也很亮堂。

　　挑高的大堂，石材屏风背景墙加上水晶吊灯，这个界面已经不输很多豪宅项目的入户。

　　通力的电梯，上楼速度挺快，而且很平稳，几乎没有摇晃和停顿的感觉，虽说是精装交付，但是电梯还是做了保护。

　　电梯入户厅瓷砖上墙，连廊的护栏做的很高，到我头部的位置，安全没问题，而且不会很阻挡视野，地面也铺设的是瓷砖。

　　入户门相当厚重，配备有指纹密码锁，门牌号做的也很精致。

　　毕竟售价便宜，室内是最简单的装修，瓷砖和白色墙面乳胶漆，不过建材用的都是知名品牌，卫生间洁具全套科勒、厨房电器品牌为美的。

　　地下车库入户大堂也很大气，地下车位还在打扫卫生，待交付手续全部完毕后地下车库同步开放。

　　值得说明的是，我们只拍摄了对业主公开的区域，像消防机房、强电房、电梯井、楼顶、水箱房等这些区域我们并未进入，其实这些一般不对业主开放的隐蔽区域反而更为重要，等回头我们和开发商沟通以后再去实地查看。

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　　很多朋友比较关注交付流程，不知道什么时候起地产行业起了歪风有一个不成名的传统：“先收房后验房”。业主交了签了收房合同，交了物业费才能拿钥匙，才会有收房小哥带你去看房，即便有不满意的地方，但木已成舟，许多业主往往也会捏着鼻子认了，后期维修速度根本控制不了。

　　还有的公司是先验房，有问题整改之后再预交一年物业费；的做法是提前15天预验房，现场工程师记录需要整改的问题，整改满意之后再来办理交付手续，预交一年物业费，我认为第二种和第三种方式才是应该推广的，而不是业主连自己的小区门都没进去过就先交一年物业费。

　　当然，所有的房地产项目都不可能完美，也有几个点需要改进，比如室内的窗户都是内开，非常占用室内的空间，尤其厨房窗户一般处于常开状态。

　　第二个问题涉及成本问题，但还是呼吁地产公司未来应该改进，就是阳台金属栏杆或者普通的玻璃栏杆。

　　北方地区99%都会自己封阳台，这些金属栏杆或是质量很一般的玻璃都会把当做垃圾拆掉，从环保的角度非常浪费能源和资源。

　　我们以前推送过永威的项目交付，直接给阳台做了高品质双层中空玻璃，上方设计有卡槽，后期装修直接把上面的盖板抠掉，买上半部分插锁安装即可，这很符合国家提倡的节能减排，避免浪费的同时节省了不少业主的装修成本。

　　第三，就是我们多次呼吁的维保仓库，我们以往推送的交付文章里这个仓库只有永威的一些项目配备的有。

　　里面对于整个社区里从立面到景观再到大堂、室内、消防，所有的配件都有备用， 方便后期物业可以快速维修更换。

　　这10年来，各大开发商和产品甚至客户都在不断变革，但是很明显，客户的觉醒速度更快，他们不但对产品有了更高的品质要求，服务越来越被看重。

　　而很多开发商还停留在功劳簿上，如果还不改变，固守一些老旧的行业陈律，迟早会被时代抛弃，而且这个时间越来越紧迫。