地产企业到底怎么了？（一）

　　　　地产企业现状　　9月28日，旭辉控股（00884.HK）收报0.86港元，大跌32.28%。目前该公司市值已跌破百亿港元市值。　　8月10日，龙湖集团收于20.9港元，

地产企业到底怎么了？（一）

　　地产企业现状

　　9月28日，旭辉控股（00884.HK）收报0.86港元，大跌32.28%。目前该公司市值已跌破百亿港元市值。

　　8月10日，龙湖集团收于20.9港元，跌16.4%，股价创下自2018年11月以来新低，盘中最低至20.1港元，最大跌幅为19.6%。

　　2019年开始就陆续有房企暴雷，在公开市场出现债务违约；2021年下半年达到第一个暴雷高峰期；2022年房企暴雷事态没有缓解，直至最近连稳健民营房企的翘楚，龙湖和旭辉也有暴雷谣言传出，导致股债双杀。以往暴雷的大型房企（不完全版）如下：

　　中梁，浙江房企， 2022年4月公告美元债寻求展期。

　　俊发，云南房企， 2022年4月2.19亿信托贷款未兑付。

　　融创，龙头房企， 2022年3月美元债展期。

　　世茂，龙头房企， 2022年3月公告60亿信托展期。

　　龙光，粤系房企， 2022年3月公告美元债违约。

　　祥生，浙江房企， 2022年3月1200万美元利息违约。

　　正荣，闽系房企， 2022年2月公告美元债违约。

　　富力，粤系房企， 2021年12月7亿美元债展期。

　　华夏幸福，产城地产龙头， 2020年12月首次承认52亿债务逾期。

　　佳兆业，粤系房企， 2021年11月3亿理财产品未兑付。

　　阳光城，闽系房企， 2021年公司理财未兑付。

　　奥园，粤系房企， 2021年11月6590万元信托贷款违约。

　　新力，江西房企， 2021年10月2.5亿美元债违约。

　　花样年，粤系房企， 2021年10月2亿美元债违约。

　　蓝光，川渝房企， 2021年5月中期票据违约。

　　宝能地产，深圳房企， 2021年8月理财产品逾期。

　　泰禾，闽系房企， 2019年12月债券违约。

　　更让人吃惊的是，2019年年末下表中12家典型房企的总市值约为22542亿元人民币，截至2022年10月3日却降至12162亿元，降幅达到46%。其中市值降幅最高的为中国恒大，由2559亿降至195亿，降幅达92%；融创、旭辉、世茂和碧桂园市值降幅均超过80%；万科市值降幅达到43%；中海、龙湖和新城的降幅超过20%。数千万小股东的账面财富和这些企业的大股东一样，灰飞烟灭……

　　12家典型房企市值变化情况表

　　地产企业惨影响了谁？

　　一、供应链上下游企业

　　地产企业暴雷及经营情况不佳，传递至了上下游产业链。

　　（002081.SZ）因恒大拖欠41亿元欠款，导致公司2021年巨亏49.5亿元。

　　做幕墙门窗的嘉寓股份（300117.SZ），手里拿着13.16亿元的恒大商票，2021年巨亏13.48亿元，相当于亏掉了自上市以来所有利润的两倍。

　　专注环境事业26年、中国城市园林绿化综合竞争力十强企业的文科园林（002775.SZ），因持有恒大14.42亿元的应收票据，2021年巨亏16.61亿元。

　　房企经营情况的下滑，导致各地出现大量烂尾房，带来行业的大面积裁员和下岗；同时对全国的土地市场带来巨大的影响。

　　二、地方政府财税收入

　　国家统计局的数据显示，2022年1-6月份全国房企土地购置面积同比增速为-48.3%。

　　2022年上半年财政部数据显示，地方政府性基金预算本级收入2.607万亿元，比上年同期下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入2.3622万亿元，比上年同期下降31.4%。

　　今年上半年土地和房地产相关税收中，契税2969亿元，比上年同期下降28%；土地增值税3929亿元，比上年同期下降7.7%。

　　三、金融行业

　　（1）信托公司

　　2021年下半年以来，发生逾期、违约的信托产品规模中，地产信托长期占据半数以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。

　　图：2021年以来房地产投向违约信托产品情况。数据来源：用益信托

　　有数据显示，2022年1-6月信托产品违约规模总计658.71亿元，违约产品数量共104起。其中，房地产信托违约金额达539.02亿元，规模占比高达81.83%。

　　中信信托2021年年报显示，管理信托资产总计9787.78亿元，投向房地产的有1600.86亿元，占比16.36%。22年与世茂集团关联87亿元的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”，剩余未兑付本金约57亿元。初步估算，中信信托旗下违约的地产信托产品规模超百亿。

　　五矿信托、中航信托、中融信托等多家信托公司踩雷地产项目……

　　（2）银行

　　根据公开数据，中农工建交和邮储银行6大国有银行，2022年上半年新增按揭贷款约4,500亿人民币，较2021年上半年同期1.3万亿人民币新增按揭贷款下滑约2/3。

　　央行数据显示，2022年一季度末，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比下降0.4个百分点，增速比上年末低1.3个百分点；2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2％，增速比上年末低1.1个百分点。

　　（3）投行、券商和投资机构

　　克而瑞数据显示，2022年8月房企境内债权融资237亿元，同比减少52.2%；境外债权融资30.77亿元，同比减少78.7%；资产证券化融资46亿元，同比减少75.1%。从发债（指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等）情况来看，克而瑞数据显示，2022年8月房企发债139.7亿元，同比减少63.6%。

　　四、个体

　　房企及整个行业的低迷也影响到千千万万的个体，他们包括不限于地产信托/股票/基金投资人、地产公司及上下游企业被裁员/降薪/欠薪的员工、等待交房的购房人、因地方财政收入减少而降薪的公务员/教师等。这些人和他们的家庭受到了不同程度的影响，严重的甚至失去了生活的物质保障：有的人员失业后长期找不到工作，失去了生活的来源；有的投资人损失掉了学费、医疗费和养老金……

　　曾经如日中天的、几经调控不倒、我国的支柱性行业、年度总销售额曾突破17万亿人民币的地产行业，怎么会沦落到现在的状态？

　　那些叱诧风云、称霸富豪榜多年、曾持续多年大额慈善捐助的地产企业老板们，怎么几乎个个陷入经营困境，公司市值/个人财富大幅缩水、风光不再？

　　那些光鲜亮丽、学历超群、身居高位的金融机构高管们，怎么会放任自己发行管理的产品风险失控、眼看着自己投资的房企掉入深渊？

　　关于宏观和行业的分析，不需要看太多媒体或专家解读，我们只需要多看看黄奇帆先生的观点，基本可以了解行业的变化和趋势。但是这些变化和趋势会让企业和行业在短暂的一两年变成现在的状况么？如果答案是肯定的，那变化是如何发生的呢？